พลิกโฉมอาคารสำนักงานเก่าให้เป็นที่อยู่อาศัย เทรนด์ใหม่หลังโควิดในสหรัฐฯ

Office Apartments

เนื่องจากการเกิดโรคระบาดทำให้สถานที่ทำงานว่างเปล่า จึงมีการเปลี่ยนแปลงอาคารสำนักงานที่ว่างเปล่าจำนวนมากให้เป็นอพาร์ตเมนต์ โดย 41% ของยูนิตใหม่ๆ เป็นโครงสร้างเดิมที่มาจากอาคารสำนักงาน

รายงานล่าสุด ระบุว่า การเปลี่ยนแปลงอาคารสำนักงานให้เป็นอพาร์ตเมนต์นั้นมีอัตราที่สูงเป็นประวัติการณ์ในสหรัฐฯ จากการวิเคราะห์ของ RentCafe พบว่ามีอพาร์ทเมนท์เกือบ 32,000 แห่งที่สร้างขึ้นจากการดัดแปลงมาจากอาการเก่าตั้งแต่ช่วงต้นทศวรรษ โดย 41% ของจำนวนดังกล่าวอยู่ในอาคารสำนักงานที่ถูกดัดแปลง

Strachan Forgan สถาปนิกและประธานบริษัท Solomon Cordwell Buenz กล่าวว่า อาคารที่มีอยู่แต่เดิมล้วนแล้วแต่มีพลังงานสะสมรวมจำนวนมากในการก่อสร้างขึ้นมา และตราบเท่าที่ยังมีการใช้งานอาคารอยู่ ดังนั้นการเปลี่ยนแปลงอาคารสำนักงานให้เป็นที่อยู่อาศัยจึงเป็นการช่วยยืดอายุให้แก่อาคารเหล่านั้น

และไม่ว่าจะเกิดโรคระบาดหรือไม่ และจำนวนคนทำงานจากที่บ้านจะเพิ่มขึ้นหรือไม่ก็ตาม แต่อัตราการแปลงสำนักงานเป็นอพาร์ตเมนต์ก็จะยังคงเพิ่มขึ้นอยู่ต่อไป

ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์บางอย่างฟื้นตัวขึ้นอย่างแข็งแกร่ง เช่น อสังหาริมทรัพย์แบบหลายครอบครัว อุตสาหกรรมและการค้าปลีก แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับสำนักงานและโรงแรมยังไม่ฟื้นตัวรวดเร็วพอ

ข้อมูลดังกล่าวมาจากองค์กรอสังหาริมทรัพย์ National Association of Realtors (NAR) ซึ่งกล่าวว่า ความกังวลเกี่ยวกับโควิด-19 ที่ยังคงดำเนินต่อไปและอัตราการเพิ่มขึ้นของผู้ป่วยโควิด สายพันธุ์เดลต้า ชะลอการกลับมาของพนักงานที่จะมาทำงานในออฟฟิส ในขณะที่การเดินทางเพื่อธุรกิจและการพักผ่อนก็ต้องหยุดชะงักลง และอัตราการเช่าสำนักงานก็ลดลงไปด้วย

ทั้งนี้ การเปลี่ยนโฉมอาคารเก่านั้นเป็นวิธีการที่ยั่งยืนในการเพิ่มที่อยู่อาศัยใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงสร้างพื้นฐานส่วนใหญ่ รวมถึงถนนหนทางและการขนส่งสาธารณะก็มีอยู่แล้ว นอกจากนี้ยังทำให้กระบวนการอนุมัติในการปรับเปลี่ยนอาคารแทนที่จะสร้างขึ้นมาใหม่จากศูนย์ง่ายขึ้นอีกด้วย

Forgan จากบริษัท Solomon Cordwell Buenz กล่าวว่า การอนุมัติโครงการดัดแปลงสภาพอาคารนั้นอาจเร็วกว่าหรือง่ายกว่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาด เช่น ที่แคลิฟอร์เนีย ซึ่งเป็นเรื่องยากมากที่จะได้สิทธิ์ในโครงการใหม่”

Doug Ressler ผู้จัดการฝ่ายธุรกิจอัจฉริยะแห่ง Yardi-Matrix ซึ่งให้ข้อมูลบางอย่างแก่รายงานของ RentCafe กล่าวว่า การแบ่งเขตและการขอใบอนุญาตน่าจะเป็นเรื่องที่ต้องมีค่าใช้จ่ายมากที่สุด การแบ่งเขตและการขอใบอนุญาตนั้นแตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่ในประเทศ ส่วนใหญ่เริ่มต้นจากกฎหมายในท้องถิ่นและสิ่งต่างๆ เช่นการก่อสร้าง อีกทั้งในบางพื้นที่จะไม่อนุญาตให้มีการอยู่อาศัยแบบหลายครอบครัวในพื้นที่ที่กำหนดไว้ แต่ให้อยู่แบบครอบครัวเดียวเท่านั้น

นอกจากนี้ยังมีเรื่องของการปูพื้น ระยะห่างจากลิฟต์ไปยังด้านหน้าของตึกซึ่งเป็นหน้าต่าง ที่จะต้องพิจารณา เมื่อพื้นที่ปูใหญ่เกินไป ก็จะเป็นการยากที่จะออกแบบอพาร์ทเมนท์ที่มีแสงธรรมชาติเพียงพออีกด้วย

Forgan กล่าวอีกว่า ตามปกติแล้ว ระบบต่างๆ ในตัวอาคารก็จะมีอายุการใช้งาน ดังนั้นก็จะต้องมีการเปลี่ยนระบบเครื่องกล ไฟฟ้า และประปาทั้งหมด และว่าการที่จะให้อาคารสำนักงานทั้งหลังไม่มีผู้เช่าเลยนั้นเป็นเรื่องยาก หากมีผู้เช่าหลายรายในอาคาร ก็จะเป็นการยากที่จะหาพื้นที่ขนาดใหญ่ที่จะสามารถดัดแปลงได้โดยไม่ต้องย้ายผู้เช่าไปรอบๆ หรือให้ย้ายออกไปจากตัวอาคาร ดังนั้น อาคารสำนักงานที่เก่าแก่มักเป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับการดัดแปลงเนื่องจากการปูพื้นมีขนาดเล็กกว่า

อย่างไรก็ดี NAR ได้ทำการสำรวจสมาชิกเชิงพาณิชย์ของตนและพบว่า 84% ใช้พื้นที่สำนักงานเท่าเดิมก่อนที่จะเกิดโรคระบาด แต่ 11% รายงานว่าใช้พื้นที่สำนักงานลดลง

นอกจากนี้รายงานยังระบุว่าพื้นที่ร้านค้าปลีกในห้างสรรพสินค้ากำลังฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง แต่ตัวห้างสรรพสินค้าที่ต้องสูญเสียธุรกิจให้แก่การช็อปปิ้งออนไลน์อาจจะต้องต่อชีวิตให้ตัวห้างโดยการจัดส่งของที่สั่งซื้อทางอินเทอร์เน็ต หรืออาจดัดแปลงบางส่วนให้เป็นคลังสินค้าอีคอมเมิร์ซเพื่อวัตถุประสงค์ทางอุตสาหกรรม หรืออาจแปลงกลับไปเป็นศูนย์อเนกประสงค์